CHUYÊN GIA CHIA SẺ VỀ CÁCH TỰ ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở 2020

Định giá nhà ở, nhà đất hay căn hộ chung cư là một công việc yêu cầu sự hiểu biết về giá thị trường cũng như các yếu tố tác động đến giá trị các loại tài sản đó. Nếu bạn là chủ của những ngôi nhà, căn hộ hay là khách mua các tài sản đó mà không muốn bị “hớ” khi giao dịch mua – bán thì công việc định giá chính xác các tài sản đó là một việc không thể bỏ qua.

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 của nước ta có quy định rõ về các tài sản: Nhà ở, căn hộ chung cư, nhà phố là loại tài sản thuộc Bất động sản. Đối với loại hình tải sản này, việc xác định giá trị cũng tuân theo các quy định và phương pháp định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Việc thẩm định giá nhà ở bao gồm: nhà đất, nhà phố, chung cư, biệt thự…là công việc quan trọng để khi tiến hành giao dịch mua bán, bạn sẽ không bị “hớ” về giá trị của tài sản. Nhiều khi, số tiền bị hớ đó có thể lên đến cả tỷ đồng. Thông thường, việc định giá nhà ở sẽ do các đơn vị độc lập, được cấp phép hoạt động thẩm định giá thực hiện. Tuy nhiên, với các phương pháp sau đây thì bạn cũng có thể phần nào tự định giá được ngôi nhà của mình để có thể kiểm tra chéo với các đơn vị thẩm định giá mà bạn đã thuê thực hiện.

Phương pháp so sánh – đối chiếu trực tiếp

Đây là phương pháp lấy mức giá của những nhà ở có các đặc điểm tương đồng với ngôi nhà của bạn mà đang được giao bán trên thị trường để ước tính giá trị thực ngôi nhà của bạn. Các đặc điểm tương đồng như: diện tích, vị trí, khu vực, tiện ích gắn liền, cơ hội phát triển…

Đây là phương pháp định giá sử dụng phổ biến nhất ở Việt Nam và các nước trên thế giới hiện nay. Nó cũng được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là cách định giá tương đối “hàn lâm” bởi phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hằng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản.

Tuy nhiên, khó khăn của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước. Vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

• Xem thêm: Thẩm định giá Nhà phố - căn hộ

Phương pháp giá thành

Phương pháp giá thành được hiểu khái quát là tạo ra giả định có một tài sản tương tự và có thể thay thế cho tài sản của bạn. Khi đó, ta sẽ xác định giá tài sản tương tự đó bằng cách xác định giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng lên khối tài sản tương tự. Khi đó, tổng chi phí của tài sản giả định sẽ được xác định là giá trị thực cho tài sản của bạn.

Đây là phương pháp được thực hiện theo nguyên tắc thay thế. Tuy nhiên, phương pháp định giá này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường như: nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở….

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó.

Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

Phương pháp thặng dư

Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai. Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

• Xem thêm: Các loại hình Bất động sản tại Việt Nam

Trên đây là 5 phương pháp thông dụng nhất và được quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để định giá tài sản, trong đó có nhà ở. Tùy thuộc vào các loại hình nhà ở (nhà phố, chung cư, nhà vườn, biệt thự..) mà áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Bạn có thể tự mình áp dụng một hoặc tất cả các phương pháp trên cùng 1 lúc để định giá nhà ở của bạn. Tuy nhiên, tốt nhất là được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật.

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân là đơn vị tiên phong trong ngành thẩm định giá, được tổ chức BVQI (Anh Quốc) cấp chứng nhận về quản lý chất lượng ISO 9001:2000. Thẩm định giá Hoàng Quân luôn hoạt động theo phương châm “Độc lập – Khoa học – Chính xác – Toàn diện – Hiệu quả”.

• Thẩm định giá Hoàng Quân – Chi nhánh Hà Nội
• Hotline: 0901 186 700
• Thẩm định giá Hoàng Quân – Thước đo giá trị